Selon le catalogue RCI 6335 résidences offrent du TimeShare dans le monde depuis un simple mobile home, en passant par l'appartement dans une maison privée, la résidence collective, l'hôtel de grand standing.



Le TimeShare c'est quoi :
En France si on dit qu'on possède des semaines de TimeShare tout le monde crie à l'arnaque, le regard se remplit de commisération un peu comme si on était atteint d'une maladie grave. Cependant quand on y réfléchit bien à quoi sert de posséder une résidence secondaire, qu'il faut payer cher, équiper, entretenir, pour l'occuper 3 à 4 semaines par an pendant les vacances en famille. Pourquoi ne pas acheter juste ce temps d'occupation ? C'est le principe du temps partagé. Attention il ne faut jamais confondre ce concept avec le placement immobilier, ce droit d'occuper s'apparente plus à une dépense de consommation sans espoir de plus value.
A la notion de multipropriété inventée par le droit français (loi 86-18 du 6 janvier 1986), les Anglais ont introduit l'idée de club qui ouvre le droit à l'adhérent d'occuper un appartement choisi au sein d'un portefeuille de résidences, pour une semaine. C'est le même principe que les copropriétés, l'immeuble est découpé en appartement, dans le temps partagé chaque appartement est découpé et vendu par semaine. Suivant vos besoins, vos disponibilités financières vous achetez une deux...  semaines, à l'époque qui vous va le mieux selon vos habitudes de vacances. Des charges annuelles sont à prévoir, pour participer aux impôts, aux assurances, à la maintenance immobilière et mobilière, aux charges du personnel...

Vous pouvez acheter ainsi 3 semaines à la mer en été et 1 semaine à la montagne en hiver. Bien entendu les semaines en Aout ou en période de vacances scolaire à la mer sont plus chères qu'en septembre ou octobre, c'est pourquoi les semaines de TimeShare sont classées en période rouge, blanche, ou bleue. Vous pouvez aussi ne pas être certain de partir chaque année à la même période c'est pourquoi certaines résidences pratiquent les périodes flexibles qui vous permettent de choisir votre période chaque année. Vous pouvez aussi aspirer à découvrir d'autres lieux de vacances c'est pourquoi les Américains ont créé des bourses  d'échange. Il en existe trois dans le monde : Interval International, Resort Condominium International (RCI), et Dial Exchange.



Le principe de l'échange :
Pour fonctionner l'échange doit être équitable, c'est pourquoi les bourses d'échange ont classé les résidences et les périodes d'échange.
D'abord  les résidences sont classées comme les hôtels, en tenant compte de la situation des équipements de la résidence, du confort, de la surface habitable de la qualité de l'équipement des appartements. Les gold crowns correspondent au 5* les silver crowns au 4* ainsi de suite. Ensuite vient la capacité d'accueil en général 6/8 personnes, 4 personnes, 2 personnes. Enfin bien entendu la période rouge, blanche, bleue est prise en compte.

Pour être clair un studio 2 personnes dans un 3* en période bleue ne peut être échangé que contre un studio 2 personnes dans un 3* en période bleue. Un sur classement peut être obtenu, dans la limite des stocks disponibles dans le délai de 6 semaines avant la date de départ.

A l'inverse si une gold crown 6 personnes période rouge est à l'échange sur une destination où il n'y a pas de résidence gold crown l'échange n'est plus équitable mais peut être accepté.

Pour palier ce cas de figure certaines bourses d'échange ont opté pour un système à points ; par exemple une semaine en gold crown 6 personnes en période rouge vaut 20 points, elle peut être échangée contre 2 semaines dans un appartement plus petit, dans une résidence moins bien classée ou  à une période moins demandée qui vaut 10 points.

Ce système idéal dans la théorie, est dans la réalité assez décevant car l'échange équitable se produit assez rarement par manque de disponibilité. Il faut donc négocier les choix c'est à dire choisir une période et rechercher les disponibilités vers toutes les destinations soit choisir une destination, et accepter la période des disponibilités.

Des semaines invendues ou inoccupées peuvent être mises en locations à des prix très compétitifs, ou offertes gratuitement dans certaines résidences comme semaines bonus aux copropriétaires. En général les résidences en timeshare offrent une garantie de qualité,  d'inventaire, et de service en matière de location.


Evolution du TimeShare

Créé à Paris dans les années 60, le TimeShare est surtout utilisé et apprécié par les Anglo-saxons. Le système de temps partagé en Europe, s'est développé trop rapidement à la fin des années 80 essentiellement en Angleterre Espagne et au Portugal. Le problème c'est qu'un appartement peut être vendu jusqu'à  50 fois (2 semaines réservées à la maintenance). Les frais de commercialisation sont très élevés. Pas régulé surtout pas règlementé, le TimeShare a laissé la part belle à des intervenants pas très honnêtes. Les méthodes de commercialisation sont rapidement apparues comme agressives voire brutales inacceptables. En général le scénario était le suivant : un jeune, souvent un étudiant, vous abordait dans la rue, se présentait comme faisant une enquête, vous répondiez à quelques questions sur les vacances et vous étiez invité, souvent immédiatement, à participer à un tirage au sort pour gagner un magnifique voyage. L'invitation avait lieu dans une résidence, que vous visitiez, puis les avantages du TimeShare vous étaient présentés au cours d'un entretien d'une heure et demie. A la moindre curiosité sur le prix, l'interlocuteur était changé, un jeune formé à l'école américaine de vente vous entreprenait, et là tous les coups étaient permis, jusqu'à l'épuisement le "KO". Beaucoup d'acheteurs ont acheté par épuisement pour que cela finisse..., ce n'était pas un achat souhaité, utile, réfléchi. Heureusement la réglementation sur les 7 jours de réflexion, est intervenue pour protéger le consommateur,  du coup cela a mis un coup d'arrêt au développement du Timeshare, mais trop tard pour la mauvaise réputation de ce système qui plombe le marché de la revente.
Depuis une règlementation se met en place, qui n'efface pas vraiment les erreurs commises dans le passé, c'est une des raisons qui font que le marché de la revente reste au point mort et les revendeurs particuliers dans le désarroi, singulièrement les porteurs de parts.

L'état du marché
 
Les avertissements sont tout à fait fondés, les officines de revente du TimeShare en Europe après 20 ans fleurissent aux Canaries et au Maroc en particulier,  ce milieu est en grande partie « pourri », un bon coup de balai serait nécessaire en décidant la règlementation européenne de cette profession. La règlementation existe, qui date de 1994, révisée le 22 octobre 2008, elle protège le consommateur acheteur, elle s'applique toujours aux conditions du contrat de vente :
- aux contrats d'une durée de moins de trois ans ;
- aux biens mobiliers (péniches fluviales, caravanes, navires de croisières...) ;
- aux produits de vacances à long terme pour lesquels il n'y aura plus de paiement intégral à l'avance.

Le délai de rétractation passe à 14 jours (au lieu de 10). Tout paiement durant ce laps de temps est interdit. Enfin, le professionnel devra délivrer une information précontractuelle détaillée rédigée dans la langue de l'acheteur. Elle ne protège absolument pas les consommateurs revendeurs, les escrocs l'ont bien compris et se sont engouffrés dans le marché de la revente. Rien n'est fait pour struturer la profession des intervenants, comme c'est le cas par exemple des administateurs de biens et autres agences immobilières,  qui en plus des diplomes assurant la compétence, ont l'obligation d'adhérer à des organismes professionnels capables d'arbitrer les litiges, et de verser des cautions susceptibles de réparer les dommages. Le pays où se trouve l'immobilier a évidemment des moyens de coercitions sur le propriétaire de l'immobilier.

 Les propriétaires revendeurs sont sollicités plusieurs fois par an pour la vente de leurs semaines acquises dans les années 80/90. Ces sollicitations sont toujours assorties soit de l'achat d'un nouveau produit, d'un  déplacement,  du versement préalable de fonds, entre 3000 et 5000 euros pour couvrir des frais de notaire, d’enquête sur la gestion de la résidence, de régularisation de tva… tout ceci est injustifié, et ces propositions ne garantissent jamais une vente ferme. Bien entendu comme pour toute cession de bien en copropriété un minimum d'informations est nécessaire concernant la gestion de l'immeuble, l'état de vos paiements de charges, Renseignement hypothécaire ne révélant pas d'inscriptions pour un montant supérieur au prix de la vente, certificat d'urbanisme ne révélant pas un état de péril, etc.), légalisation des droits d enregistrement au trésor public, mais ces montants sont hors de proportion avec la réalité du prix de ce service dix fois moindre.

Une association de défense a été créée qui informe très bien sur les arnaques possibles et qui publie, souvent sans discernement, une liste des auteurs de ces arnaques. Par ce manque de discernement cette association très présente sur internet, aggrave la situation dans laquelle se trouvent les propriétaires  de Timeshare, au lieu de les défendre. Car elle compromet les chances de revente. En effet si ce marché de la revente fonctionnait normalement la plupart des problèmes n'existeraient plus.

Pour toutes ces raisons, le TimeShare stagne en Europe, qui compte pourtant les meilleures destinations touristiques, dont la France, 1ère au palmarès. Pourtant Selon l’Organisation for Timeshare in Europe (OTE) ou l’Organisation du Temps Partagé en Europe, il y aurait plus 6,7 millions de titulaires dans le monde dont un million et demi de titulaires résidant en Europe. La formule génèrerait 2,3 milliards d’euros par an en volume de ventes et le secteur emploierait quelque 200 000 européens.



La conjoncture économique difficile et l'explosion du prix de l'immobilier ne favorisent pas l'accession à la pleine propriété d'une résidence secondaire. Aussi depuis quelques années le marché en France se diversifie, le TimeShare est utilisé pour les villages de Mobile Home dans une quarantaine de campings de l'hexagone, c'est aussi la solution choisie par des propriétaires de résidences secondaires, qui fidélisent ainsi les locataires saisonniers... Ces choix sont principalement orientés vers le marché hexagonal, à la limite Européen, mais ne correspondent pas à la demande Américaine Russe ou Asiatique à la recherche d'un niveau de meilleur standing. 
Alors que le TimeShare se développe de 15% par an partout dans le monde, au Moyen Orient... y compris en Chine. Quand on a compris  l'énorme potentiel d'échange que représente le marché chinois et d'une façon générale le marché Asiatique, il apparait urgent de prendre les mesures qui s'imposent. Déjà de grandes chaines hôtelières Sheraton Marriott Mélia l'ont bien compris et offrent à leur clientèle une partie de leur établissement en TimeShare.
A l’heure actuelle il n’y a pas d’acheteurs d'un droit d'occupation (Trustee) dans une gold crown, même à 4000 euros la semaine, par exemple  pour des appartements 6 personnes de 130 mètres carrés qui se louent entre 1550 à 1835 euros la semaine ce qui fait, compte tenu des charges 750 euros en moyenne, un rapport net de 800 à 1085 euros soit un taux de rentabilité moyen de 20% annuel ou un amortissement en 5 ans !  Cette situation ne peut perdurer très longtemps, l'astuce est d'acheter maintenant.
 

Conclusion

Où est le «  schmilblick » ? Le marché du Timeshare s’est développé à un moment où les taux d’intérêt étaient encore élevés et  c’était un moyen de financer des résidences touristiques de qualité à moindre coût. Vendu par semaine  un appartement était mieux et plus facilement vendu, même si le coût de commercialisation était extraordinairement élevé. La période actuelle est favorable à une relance du marché du Timeshare, d'une part pour l'investisseur, car le prix du foncier et de la construction connaissent une augmentation exponentielle, d'autre part pour l'acheteur, car le prix de l'immobilier devient insupportable même si les taux d'intérêt restent à un niveau modeste.

Il convient toutefois d'adapter les règles du TimeShare et de tirer les leçons du passé. Ainsi, la détention de parts est tout à fait inappropriée pour un logement de vacances dont la philosophie d'utilisation varie rapidement dans le temps : en famille avec de jeunes enfants, puis à deux, puis âgés. La période de jouissance est le plus souvent  de 99 ans ! Trop long pour l’acheteur, trop long pour le vendeur c’est à dire le promoteur ou le propriétaire des murs. Prenons l'exemple de Monika Holidays à Benidorm en Espagne. Si ma mémoire est bonne, un tiers de la résidence a été vendue en TimeShare par une société réunissant comme investisseur UAP et Société Générale de Belgique. Cette première tranche a aidé le financement des tranches 2 et 3. Le droit d'occupation était accordé pour dix ans. Au terme des 10 ans la mise était remboursée. Bien entendu, cette configuration devrait être ajustée aux conditions économiques actuelles.

Le TimeShare ne permet pas seulement d'accélérer l'équipement hôtelier et résidentiel des stations touristiques, mais il permet aussi d'améliorer la qualité des résidences. Les appartement vendus par semaine sont vendus 2 à 3 fois plus cher, ce qui permet d'envisager des appartements plus vastes, 70 mètres carrés pour 6 personnes contre 36 mètres carrés en moyenne dans les résidences du Languedoc Roussillon par exemple. L'équipement est plus soigné, car standardisé quand 100 réfrigérateurs sont achetés pour équiper les appartements d'une résidence, ils coûtent forcément moins cher. La maintenance des appartements est mieux assurée, car les charges payées par chacun des propriétaires représentent un budget plus conséquent. Lorsque les résidences sont affiliées à une bourse d'échange elles sont régulièrement contrôlées. Enfin le timeshare a tendance à allonger la période touristique puisque les appartements peuvent être achetés donc occupés en période creuse (bleue)
 
Dans le cas des droits d'occupation il est vraisemblable que ce sont les propriétaires des murs qui organisent en partie la dépression du marché afin de récupérer la totalité de leur propriété. Lorsque les propriétaires du droit d’occupation sont lassés de payer des charges pour un appartement qu’ils n’ont plus envie d’occuper, ils cessent de payer les charges et règlementairement le propriétaire récupère le droit d’occupation, donc l’entière propriété. Mais dans certains cas cela a un effet catastrophique sur la gestion du bien qui se dégrade et devient réellement invendable.

Le Parlement Européen semble sensibilisé , une nouvelle directive est entrée en vigueur le 23/02/2009 visant à mieux protéger le consommateur, sans vraiment parvenir à restaurer l'image du Timeshare.

Alors pour conclure avec Danièle Desurvire auteur du Timeshare, ou, La multipropriété échangée "Autant d'idées reçues qui ont la vie dure parmi les consommateurs français flattés par de farouches et puissants lobbies consuméristes. Mais les faits sont têtus et le timeshare - phénomène social aujourd'hui incontournable - oppose à ce rejet dogmatique, sa résistance économique avec un taux de croissance annuel de 15%. Mais alors, qui achète ces droits de jouissance à temps partagé ; quel est le profil de cette clientèle... crédule ou avisée ?"

sources :
http://tunisieonline.unblog.fr/2008/01/22/le-time-share/
http://www.nakhlilawoffice.com/art13.html
catalogue RCI
http://www.fourseasons-vilamoura.com/wp-content/uploads/2010/05/Rental-Rates-2011.pdf


Cécile Lemerle magazine photosdailleurs retour à l'accueil